תקן 16 – נדל"ן להשקעה

מלכודת השווי ההוגן של תקן 16 – נדל"ן להשקעה

פרסום ותחולה

בשנת 2006 פרסם המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות את תקן החשבונאות מס' 16 בדבר נדל"ן להשקעה, המבוסס על תקן החשבונאות הבינלאומי מס' 40 באותו נושא. חשוב להדגיש, כי התקן עוסק אך ורק בנדל"ן המוחזק על מנת להניב הכנסות שכירות, או לשם עליית ערכו ההונית. נכסי נדל"ן המשמשים בייצור או בהספקה של סחורות או שירותים, וכן נכסי נדל"ן הנמכרים במהלך העסקים הרגיל – אינם חוסים בתחולת התקן.

החידוש המרכזי בתקן 16 בדבר נדל"ן להשקעה – חלופת השווי ההוגן

עיקר העניין שמרכז התקן נסב סביב חלופות מדידת נכסי הנדל"ן להשקעה לאחר ההכרה הראשונית, אשר מתקיימות במסגרתו: ישות יכולה לבחור ליישם לגבי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה את מודל העלות המוכר אך לחילופין – גם את מודל השווי ההוגן. ברם, חופש הבחירה איננו בלתי מוגבל, וזאת משתי סיבות: ראשית, הבחירה בנוגע לבסיס המדידה היא גורפת ותחול לגבי כל הנדל"ן להשקעה אשר נכלל במסגרת קניין הישות. שנית, בעוד שמעבר מבסיס העלות ההיסטורית לבסיס השווי ההוגן מתאפשר ברוב המקרים (למעט סיטואציות חריגות שבהן אמידת השווי ההוגן של נכס הנדל"ן להשקעה איננה ישימה או שהיא ברמת מהימנות נמוכה) הרי שמעבר הפוך – ממודל השווי ההוגן למודל העלות – איננו אפשרי במרבית המקרים, שכן נטל ההוכחה הוא על הישות להראות, כי השינוי למודל העלות מביא להצגה נאותה יותר של פריטי הנדל"ן בדוחות הכספיים; עמידה בנטל זה איננה סבירה ברוב הסיטואציות.

השפעת אימוץ תקן 16 בדבר נדל"ן להשקעה

נמצאנו למדים כי ההחלטה על יישום מודל השווי ההוגן לגבי הנדל"ן להשקעה שבבעלות ישות היא החלטה מכרעת ובלתי הפיכה; אימוצה אמנם עשוי לגרום לגידול בערכם של נכסים, אשר ייזקף במישרין לדוח רווח והפסד – תוצאה הנעימה לעיניו של כל מנהל ובעל מניות – אך בעתות שפל ומיתון המבטאות ירידה, גם אם ארעית – במחירי הנדל"ן להשקעה, עלולות תוצאות החברה להינזק באורח משמעותי. "קפיצות" אלו בתוצאות העסקיות, הנובעות מהכרה מיידית בסכום השערוך בחשבונות התוצאתיים, חזויות גם במקרים בהם ההשלכה התזרימית של האירוע על החברה לוטה בערפל (שכן המימוש של נכס הנדל"ן איננו חזוי בעתיד הנראה לעין). התנודתיות הקיימת במחירי הנדל"ן (בעיקר בעולם) עשויה להוביל חברות שבחרו ביישום מודל השווי ההוגן לגבי הנדל"ן להשקעה אשר בבעלותן לביצוען של החלטות עסקיות אשר תשענה על הצורך למנוע את התנודתיות יתירה על שיקולים כלכליים טהורים הקשורים להשאת ערך ההשקעה. חלחול שכזה – של שיקולים חשבונאיים לכור ההיתוך שממנו נצמחת קבלת החלטות עסקיות – איננו רצוי.

על ישות לחכוך היטב בדעתה, אפוא, טרם תאמץ את מודל השווי ההוגן שמציע תקן 16 בעקבות תקן החשבונאות הבינלאומי מס' 40, ובפרט כאשר קהל המשתמשים בדוחותיה הכספיים כולל, בין היתר, משתמשים הנסמכים על אדני התוצאות העסקיות לצורך קבלת החלטות.

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

שתף מאמר Facebooktwittergoogle_pluslinkedinmailFacebooktwittergoogle_pluslinkedinmail

פוסטים קשורים

התגובות סגורות.