השכרת דירה למגורים על ידי יחיד –  מס הכנסה 

הכנסה מדמי שכירות היא אחד ממקורות ההכנסה הנפוצים ביותר מתוך ספקטרום ההכנסות הפאסיביות המתקבלות בידי יחידים וחברות.

המחוקק מצא לנכון לעודד סוג ספציפי של השקעות בהקשר זה – לצורך הרחבת היצע הדירות להשכרה למגורים, ובעבור זאת מציע לבעלי דירות בהתקיים תנאים מסויימים שלושה מסלולי מס חלופיים שיושתו על ההכנסות הנצמחות מהנכס, מסלולים שיאפשרו במקרים מסויימים הקטנת נטל המס שבו יחוייב הנישום.

קיומם של כל התנאים הבאים נדרש כדי לאפשר הבחירה בין מסלולי המס השונים:

1. הנכס הנו דירת מגורים ובמסגרת השכרתו משמש בפועל למגורים בלבד.
2. הנכס ממוקם בישראל.
3. הנכס נמצא בבעלות יחיד.
4. הכנסות השכירות והפעילות הנלווית להפקתן אינן עולות לכדי עסק.

להלן יוצגו מסלולי המס השונים אשר קיימת אפשרות בחירה ביניהם, בהתקיים התנאים הנ"ל:

1. מסלול "רגיל":

במסלול זה, ישלם היחיד שיעור מס שולי בגין דמי השכירות שנתקבלו בידיו. שיעור המס השולי המינימלי המושת על הכנסותיו של יחיד הנובעות מיגיעה אישית נקבע בסעיף 121 לפקודה. שיעור מינימלי זה עומד על 10% בשנת 2010, והוא עולה ככל שגדלה ההכנסה. ברם, על פי רוב קשה לראות את המאמץ הכרוך בהחזקת הדירה המושכרת למגורים ככזה המביא את ההכנסות הנצמחות ממנה לכאלו שכרוכות ב"יגיעה אישית". במקרים אלו, שבהם אין ההכנסה עולה לכדי יגיעה אישית, יושת על ההכנסה שיעור מס שולי בשיעור מינימלי של 30% וכל זאת בכפוף להכנסתו החייבת של הנישום ובשים לב למדרגות המס כאמור בסעיף 121 לפקודה.

היתרון הגלום בבחירה במסלול זה: קיימת האפשרות לנכות מההכנסה הגולמית מדמי השכירות הוצאות שנתהוו בשנת המס בתחזוקת הנכס, ובפרט הוצאות פחת. כמו כן במקרים מסויימים יוכל היחיד לקזז מהכנסות השכירות גם גם הפסדים (כגון הפסד שוטף מעסק).

החסרון הגלום בבחירה במסלול זה: שיעורי מס פרוגרסיביים וגבוהים (בדרך כלל לפחות 30%).

2. מסלול "שיעור מס מופחת":

במסלול זה, יכול יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל שאיננה הכנסה מעסק, לשלם עליה מס בשיעור של 10% ממחזור השכירות בלא זכות לקיזוז, לזיכוי, לפטור או לניכוי פחת. בחירה במסלול זה מחייבת תשלומי מקדמות למס הכנסה.

היתרון הגלום במסלול זה: המס החל הוא בשיעור קבוע (איננו תלוי בגובה ההכנסה) ונמוך יחסית למסלול הרגיל.

החסרון המרכזי במסלול זה: המס משולם על כלל המחזור משכירות.

3. מסלול ה"פטור":

חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים – הוראת שעה), התש"ן 1990, קובע כי יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים עד סכום תקרה מתואמת שנקבעה בחוק, יהא פטור ממס עד לסכום התקרה הקבוע בחוק.

בנושא זה, חשוב לציין 2 הבהרות:

א.      אם הייתה ליחיד הכנסה משכר דירה העולה על התקרה, תופחת התקרה המתואמת והיחיד יהיה פטור ממס על הכנסה מדמי השכירות עד גובה התקרה המתואמת המתוקנת. המשמעות הפרקטית היא שכל 1 ש"ח הכנסה העולה על תקרת הפטור, מוביל לגידול בסך של 2 ש"ח בהכנסות השכירות החייבות במס.  לדוגמא, במידה ותקרת הפטור החודשית להכנסות מהשכרת דירה למגורים בשנה מסוימת היא בסך 5,000 ש"ח, והכנסות השכירות שנצמחו הן בגובה 6,000 ש"ח לחודש (קרי עולות על תקרת הפטור שבתקנות ב-1,000 ש"ח), תופחת תקרת הפטור ("התקרה המתואמת") לסך של 4,000 ש"ח, וההכנסות החייבות במס תהיינה בסכום של 2,000 ש"ח בחודש.

ב.      חשוב להדגיש כי הזכאות לפטור וגובה התקרה המתואמת במקרה של חריגה מהתקרה נבחנת על בסיס חודשי. בהמשך לדוגמא בסעיף א', במידה ולנישום נצמחו הכנסות מהשכרת דירה למגורים בסך 7,000 ש"ח בלבד, אך כולן בגין חודש השכרה אחד (נניח דצמבר בשנת המס), אזי למרות שההכנסות השנתיות נמוכות מ-60,000 ש"ח (מכפלת הפטור החודשי במספר החודשים בשנה) – היות והתקרה המתואמת מחושבת על בסיס חודשי, לנישום תצמח הכנסה חייבת בשנת המס בסך 4,000 ש"ח.

היתרון הגלום במסלול זה: פטור מלא ממס על הכנסות משכירות לבעלי היקף הכנסות נמוך יחסית משכירות.

החסרון הגלום במסלול זה: גם במסלול זה, בדומה למסלול של שיעור המס המופחת, לא ניתן יהא לנכות הוצאות או לקזז הפסדים כנגד ההכנסה. בנוסף, על הכנסות העולות על התקרה המתואמת יחוייב היחיד בשיעור מס שולי, ללא כל אפשרות לניכוי.

 

להלן נציג באופן מסכם את מסלולי המס השונים:

בחירת מסלול המיסוי הרלוונטי היא בעלת השלכות שעשויות להיות כבדות משקל לגבי חבות המס הכוללת בגין הכנסות השכירות; טרם קבלת החלטה, מומלץ לפנות אלינו לצורך ייעוץ ספציפי אשר יביא בחשבון את מכלול הנתונים הרלוונטיים במקרה הנדון.

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

שתף מאמר