תמ"א 38

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

תוכנית תמ"א 38 נותנת לבעלי הדירות היתרים לחזק את המבנים ולסייע לשמירת ביטחון הדיירים ומצד שני מעניקה היתרים להרחבות כגון יחידות דיור, מעליות, מרפסות, ממ"דים ועוד תמריצים חיוביים לקיום ומימוש התוכנית.

תוכנית תמ"א 38 מפרטת אלו עבודות שיפוץ וחיזוק יש לעשות בכדי לשמור על המבנים ולמנוע קריסתם גם בעת רעידת אדמה.

כאשר קבלן תמ"א 38 מתחיל בעבודתו עליו לעקוב ולמלא אחר כל ההוראות המפורטות בתוכנית אלו כוללות חיזוק מבנים לצד שיפור ההופעה החיצונית והוספות בהתאם להיתר הבניה.

• תיקונים בסיסיים בחיזוק מבנים – על קבלן השיפוצים להרכיב פיגום מסביב לבניין ולעטוף ביריעת ניילון מזגנים וחלונות, לעשות שטיפת מים בלחץ חזק לכל הבניין, לתקן סדקים באמצעות בטון וחומרי איטום, לעשות תיקוני טיח, לחזק תשתית של מבנה באמצעות פריימר וכן לבצע צביעה חיצונית לבניין כולו.
• שיפוץ הדירות – במסגרת התוכנית של חיזוק הבניין יתקיים גם שיפוץ בחדר המדרגות, בדירות עצמן הכולל צביעה של משקופים, דלתות, סורגים, צנרת וכו'.
• עיבוי עמודים – אחת הפעולות החשובות ביותר לחיזוק הבניין הינה עיבוי של עמודי היסוד עליהם מושתת הבניין. במסגרת זו על הקבלן לבצע הרחבת עמוד על ידי חפירה ליסודותיו ויציקת בטון חדשה.
• שיפוץ לובי – למבנים הכוללים לובי יינתנו הטבות ותמריצים לחיזוק המבנה במסגרת השיפוצים כגון: ציפוי של רצפת הלובי, שימוש באלומיניום עבור ויטרינות ודלתות, התקנה של אינטרקום חדשני, מראות, חידוש נקודות תאורה ועוד.

 

 הדיירים צריכים לגבש נציגות שמוסכמת על כולם שתוביל את הפרויקט. כשמנהלים משא ומתן עם היזם ועד החתימה על ההסכם עצמו הדיירים צריכים להות מעורבים. כל הדיירים צריכים להיות חתומים על התוכנית, הגשתה ובקשה להיתר בנייה. בשלב הביצוע של תמ"א 38 גם כן נחוצה הסכמה של הדיירים.
על פי הרישומים הרשמיים של תמ"א 38 נדרשת הסכמה של 66% מהדיירים בכדי להוציא את התוכנית לאור

עסקת תמ"א 38 היא בין בעלי הדירות לקבלן שבמסגרתה בעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה שלהם לקבלן ומקבלים שירותי בניה. בכדי להוציא את העסקה לפועל נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות, קבלת היתרי בניה ומכתב הסכמה מכל הגורמים הפיננסיים (הבנקים).

מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים בתמ"א 38?

• בדיקת זכויות הבניה – אחד הצעדים הבסיסיים שיש לעשות הוא בדיקה של תוכנית בניין עיר שמכונה גם תב"ע ותפרט מה הן זכויות הבנייה שלכם. בדקו האם אתם מנצלים את כל הזכויות שלכם בהצעת הקבלנים ומה תקבלו מעבר לאלו.
• בפן ההנדסי – חשוב להתייעץ עם מהנדס בניין שיעשה בדיקה לבניין ויפיק דו"ח לגבי עמידות המבנה בפני רעידות אדמה. המהנדס מסתמך על מגוון רחב של פרטים כגון סוג המבנה, האם הוא על קומת עמודים, האם יש דירות גן, האם יש פגיעה בשלד הבניין וכו'.
• בפן התכנוני – לא כל מבנה בישראל יכול לקחת חלק בתוכנית תמ"א 38, אלא רק מבנים שהוקמו לפני 1980. בדקו מה תאריך הוצאת היתר הבנייה של המבנה שלכם בכדי לראות אם אתם עומדים בתנאי הבסיס להוצאת התוכנית. כמו כן בדקו מה השטח של המבנה בכדי לדעת כמה דירות ניתן להכניס לבניין ואילו תוספות בנייה אתם זכאים להם. כמות הדירות המדוברת תהיה בסיס להצעת המחיר של הקבלן. אין מדובר בדבר שהוא מובן מאליו; בתוכניות בניין שונות לא נהוג לעדכן כאשר עושים פיצול לדירות, מסבים דירה למחסן, למקלט וכו', ועל כן מספר הדירות יכול להשתנות לאורך השנים מבלי להיות מצוין בתוכניות הראשוניות.
• בדיקה של תוכנית המבנה – לבדיקה זו תצטרכו את סיועו של אדריכל. באמצעותה תוכלו לאמוד על התוספות וההטבות שתמ"א 38 מעניקים ותקפים לבניין שלכם – הוספת מעלית, ממ"ד, חניה, מרפסות, תוספות בניה של חדרים, חריגה מקווי הבניין וכו'. בבדיקה זו חשוב לשים לב גם כמה כניסות יש לבניין שכן שתי כניסות ידרשו הסכמה של כל הדיירים משני הבניינים. בדומה למצוין בפן התכנוני גודל הדירות מהווה גם הוא משמעות, שכן הוא יכול להשתנות לאורח השנים בלי להיות מצוין בתוכנית הראשונית המקורית.
• לומדים משפטים – חשוב לשים פעמיכם גם על הפן המשפטי של הנכס: האם יש בעיות רישום, מה מצב הנכס בלשכת רישום מקרקעין, מי בעלי הנכס, הצמדות של זכויות בתקנון, הערות, משכנתאות, תקנון הבית המשותף וכו'. אי בדיקה של אלו יכולה להעמיד אותנו בפני סעיף משפטי שלא הכרנו קודם שיכול להאט את התהליך ולעקב אותו.
• בפן הכלכלי – שמאי מקרקעין יוכל לסייע לכם לאמוד את הערך של הנכס כעת ובתום תמ"א 38 תוך התחשבות בהוצאות לאורך הפעילות עצמה. בצורה זו יוכלו בעלי הדירות להחליט עם הפרויקט כדאי עבורם.

מה התפקיד של עו"ד תמ"א 38 ?

פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב מאוד ואדם עצמאי ללא הכרות איתו לא יוכל להפיק אותו בעצמו. הוא תמיד יצטרך להיעזר במגוון אנשי מקצוע בכדי ליישם את הפרויקט – מהנדסים, אדריכלים, עובדי עירייה, קבלני שיפוצים וכן – עורכי דין המתמחים בתמ"א 38 ובידם הידע הבירוקרטי והחוקי בכדי להקל על התהליכים השונים של הפרויקט ולמנוע עיכוב שלהם ככל האפשר. ללא הידע החוקי של עורך הדין לא נוכל תמיד לממש את הפרויקט ולא נהיה מודעים לפרטים קטנים שיכולים לשנות את כל התמונה במהרה ולגרום לנו להיתקע עם מבנה בשיפוצים שלא מתקדם בתהליכים שלו בעקבות טעות בירוקרטית קטנה. עו"ד תמ"א 38 צריך להיות בקיא בתחום המקרקעין ובפרט בתוכנית של תמ"א 38, שכן מדובר באחת מעסקות הנדל"ן המורכבות ביותר. ריבוי ההתקשרויות – הדיירים, היזמים, אנשי המקצוע בתחום לצד הקשיים המשפטיים ברישום גג כיחידה נפרדת הופכים את המשימה לבלתי אפשרית בלי עורך דין תמ"א 38.
מעבר לכך, חשוב שלדיירים יהיה עורך דין מקצועי שייצג אותם במקרה של אי הבנה או סכסוכים מול היזם או מול העירייה שמעכבת תהליכים מסוימים. עורך דין יהיה מיומן ביישוב מחלוקות ובעל רעיונות יצירתיים לפתרונות.

תמ"א 38- מיסוי:

בעלי הדירות מוכרים ליזם/קבלן השיפוצים את זכויות הבנייה של הבניין והוא משלם להם בשירותי הבנייה שלו. כל הנוגע לאחריות על הבנייה הוא על היזם כולל תשלום ההיטלים והמיסים. השאיפה היא שהאזרח הקטן לא יצטרך להוציא מהכיס הפרטי שלו בכדי לבטח את ביתו מפני רעידות אדמה ושייווצר מצב של WIN WIN בו כולם מרוויחים – הדיירים שזוכים לבטיחות וחיים משודרגים ואיכותיים יותר, היזם שיכול להשכיר או למכור את הדירות שבנה וכן המדינה שזוכה לבטיחות תושביה ולנזק מינימאלי בעת רעידת אדמה.

אילו פטורים ממיסוי מוענקים במסגרת תמ"א 38?

• היטל השבחה – היטל השבחה הוא מס שמוטל על בעל הדירה בעקבות עליית ערך הקרקע. הועדה מקומית לתכנון ובניה שהייתה צריכה לעשות שינויים וחריגות בעקבות השבחת הנכס דורשת מס זה בעקבות זאת. היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית שווי הנכס שהוערך ע"י שמאי מטעם הוועדה המקומית. במסגרת פרויקט תמ"א 38 קיים פטור מלא מהיטל ההשבחה. בהתחלה הייתה הפחתה של 90% מההיטל אך הרצון של המדינה לחזק את תוכנית תמ"א 38 הביא לתיקון בחוק התכנון והבניה שהביא לפטור מלא מתשלום ההשבחה בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38.
• מס שבח – מס שבח מוטל על הרווחים שנוצרו בעקבות מכירת מבנים והוא מוטל בזמן הרכישה של הקרקע ועליית ערכה ועד לרגע המכירה שלה. בעל הדירה צריך לשלם מס זה שכן כל עסקה בין יזם לבעל דירה היא מכירה ומתאימה לחוק המפרט את מס השבח. עסקאות תמ"א 38 פטורות ממס שבח במידה וזכויות הבנייה שהוקנו הן לפי תמ"א 38, חיזוק המבנה גם הוא בהתאם וכן ההטבות שמוענקות במסגרת הפרויקט מעוגנות בתמ"א 38.
• היזם לא יהיה מחויב במס גם על שירותי בניה על פי תוכנית החיזוק – כלומר כיסוי הוצאות של שירותי בנייה למיניהם כמו שכר טרחה של עו"ד מפקחת הובלות, פינוי, בניית מחסנים וכו'.
• מכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תוכנית החיזוק תהיה פטורה ממס:

א.      הפטור- עד גובה שוויין של זכויות הבנייה ובתנאי ש:

1. תמורה בשרותי בנייה לפי תכנית החיזוק (רק על זכויות מכוח תמ"א)
2. בוצע החיזוק בפועל (כלומר פטור ינתן בדיעבד)

ב.       תמורה בכסף ו/או בשרותי בנייה  לא לפי תוכנית החיזוק

• תיקון 74- פטור ממס בחיזוק בדרך הריסה ובנייה מחדש: מכירת זכות במקרקעין שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק הריסה ובנייה מחדש תהיה פטורה ממס עד גובה שוויין של זכויות הבנייה ובלבד שהתקיימו שניים מאלה:

1. נתנה למוכר דירה חלופית (באזור מוטב עד 2)

שתי חלופות:

א.    דירה +25 מ"ר או שווי דירת התמורה 02 דירות באזור מוטב)

ב.    אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49 ז (א)(2) או על שוויה של דירת המגורים הנמכרת ללא זכויות בנייה  נוספת לפי הגבוה

1. בוצעה הקמה מחדש של הבניין בהתאם להוראות החיזוק

פטור לדירה אחת ובאזור מוטב  עד 2 דירות  שנתנו למוכר בשל מכירת הזכויות בדירת מגורים אחת בכל בניין (בתנאי שהדירה החלופית לא שווה פחות מהמקורית)

ניתן לתת למוכר הזכות תמורה שאינה דירת מגורים אך עליה לא להיות מלאי עסקי בידי מוכר הזכות.

התמורה לדיירים פטורה ממע"מ.

מתן שרותי בניה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת הפטורה ממס בהתאם להוראות סעיף 49לג לחוק מיסוי מקרקעין-יהיה פטור ממס.

חריגים לפטור ממס (תמורה –יזם לדיירים):

מלאי עסקי לא חל על מכירת זכות במקרקעין המהווים מלאי עסקי בידי המוכר. תמ"א 38 חלה גם על מכירת זכות במקרקעין.

תמורה שאינה בשרותי בניה לפי תכנית החיזוק או לפי תנאי סעיף 49לג1-הפטור אינו חל על חלק בתמורה שניתן שלא בשרותי בניה עפ"י תכנית החיזוק.

תמ"א 38 מיסוי – מתי צריך לשלם?

חשוב לדעת שהחקיקה של תמ"א 38 היא רחבה מאוד ומשתנה תדיר. בתמ"א 38.2 למשל הורסים מבנה לחלוטין ובונים מחדש ועל כן אי אפשר לקבל פטור של מס שבח כיוון וזה חורג כבר מהשירות בניה של "תוכנית החיזוק". אך גם פה יש חריגויות וניתן לבקש פטור ממס שבח במקרים מסוימים.
אם מרחיבים את דירות הדיירים על פי תוכנית בניין עיר מקומית (תב"ע) ולא על פי תמ"א 38 לא יקבלו היזמים פטורים ממס שבח, מע"מ, מכירה וכו'.
עיריות ברחבי הארץ מנסות להעניק זכויות בניה נוספות במסגרת תמ"א 38 בכדי לשכנע יזמים ובעלי דירות ללכת דווקא על תוכנית זו ולראות עד כמה היא משתלמת להם.
פרויקט תמ"א 38 גם לא פטור ממע"מ כיוון והוא נגבה על כל עסקת נדל"ן בשוק ואלו מוטלות על היזם. גם בתמ"א 38.2 אין פטור ממע"מ אך אפשר להתקזז על המחיר שלו בהתאם לעלויות הבנייה.
היזם נדרש לשלם גם מס רכישה שהוא כ5% משווי המכירה ולנקודה זו אין הטבות או פטורים כלל.

הדיירים פטורים ממס רכישה- בכפוף לתנאים (סעיף 49 לד)

העברה לקרוב בתקופה של 24 חודשים שלפני הסכם למכירת הזכויות- אין פטור ממס

 

אילו סעיפים צריכים להופיע בחוזה תמ"א 38 ולמה לשים לב?

חשוב להכיר את המבנה הבסיסי של תמ"א 38 בכדי לדעת שאתם מקבלים חוזה תקין ואמין ושלא הורידו לכם שום סעיף הכרחי. נפרט להלן את הסעיפים החשובים המרכזיים בחוזה תמ"א 38:

• הגדרת מושגים – פרק שיגדיר את כל המושגים המופיעים בחוזה תמ"א 38. פרק זה יהיה לאחר ההקדמה הכוללת הסכם של הצדדים בדבר להתקשרות משפטית ביניהם.
• תנאי מתלה – תנאים שחייבים להיות מפורטים בחוזה תמ"א 38 ולהתממש בכדי שהחוזה יהיה בתוקף. כחלק מתנאי מתלה ניתן למנות: הגשת תוכניות עבודה תוך זמן שנקבע מראש, קבלת היתרים, חתימת הסכמת דיירים, אישור רשויות וכו'.
• הצהרת היזם – פרק שבו היזם מצהיר על חלקו בפרויקט, על כך שהוא רשום בפנקס הקבלנים, שיש לו את כל הציוד והעובדים שיוכלו להרים את הפרויקט לאוויר תוך עמידה בלוח זמנים, מימון הפרויקט, תשלום אגרות ומיסים וכמובן שימוש בחומרי גלם שעומדים בתקנים.
• הצהרת הדיירים – בתוכנית תמ"א 38 הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה שלהם ליזם בתמורה לשיפוץ, חיזוק ושדרוג המבנה ועל כן בהצהרתם בחוזה זה יצוין תוך שילוב מפרט טכני של כל העבודות שסוכמו. בהצהרת הדיירים תיכלל התחייבותם לחתום על כל המסמכים הרלוונטיים למימוש הפרויקט – טאבו, עירייה, רשויות מס, בנקים וכו'.
• לוחות זמנים – פרק שלם מוקדם ללוחות זמנים מכיוון שמדובר בפרויקט גדול ורחב ידיים שלוקח זמן ובמסגרתו חייהם של הדיירים משתבשים – בין אם הם עוברים דירה לתקופה מסוימת ובין אם הם חיים בין השיפוצים. בפרק זה יפורטו לוחות הזמנים – תחילת עבודה, הערכה לסיומה, מתי ימכרו הדירות החדשות, מתי ימומשו ערבויות וביטוחים וכו'.
• בטחונות וערבויות – במקרה והיזם פושט רגל, בורח מהפרויקט כי הוא חאפר, או כל תקלה אחרת צריכות לעמוד ערבויות וביטחונות לצד הדיירים. הקבלן צריך לעמוד מאחורי עבודותיו גם בתומן ואם יש בעיות לקחת אחריות עליהן. עורך דין יסייע לכם לקבוע את מנגנון הערבות, גובה הערבות , פעילות מול הבנק וכו'.
• ביטוח תמ"א 38 – חוזה תמ"א 38 יכלול גם את הנושא של ביטוח שכן הדיירים חשופים באופן יומיומי לציוד בניין, כלי עבודה ומתקנים שעלולים לגרום לתאונה. קבלן השיפוצים צריך לערוך את כל הביטוחים הנדרשים ולכסות עלויות של כל פציעה או נזק שנגרם לאדם או רכוש במסגרת העבודה.
• פיצויים – סעיפים בחוזה תמ"א 38 נוגעים גם להפרת חוזה ולפיצויים שינתנו במקרה של הפרת החוזה על ידי אחד הצדדים.
• בוררות – מחלוקות בין הקבלן לדיירים הן דבר שכיח ועל כן קובעים גורמי בוררות טרם.
• נספחים חשובים – לחוזה יצטרפו נספחים כמו מפרט טכני, תרשימים רעיוניים של הקומות החדשות, הקיימות והמפולשות וכן מסמכי טאבו, הערות, ייפויי כוח וכו'.

שתף מאמר