מצורף הצעת החוק

תזכיר החוק בנושא חישוב מאוחד של בני זוג

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט הצעת החוק בנושא חישוב מאוחד של בני זוג הופיע ראשון בגיתית קפלן

קיימים סוגים מסויימים של הכנסות פאסיביות אשר המחוקק בחר לפטור אותן ממס בידי נישומים מסויימים. להלן נסקור בקצרה את סוגי ההכנסות המשתייכות לקבוצה פטורה זו:

קבוצה ראשונה – פטור ממס להכנסות ריבית והפרשי הצמדה

כללי

סעיף 9(13) לפקודה קובע כי במקרים מסויימים הכנסות מהפרשי הצמדה בגין כל נכס (למעט כספים שבקופת גמל) יהיו פטורות ממס. קיומם של כל התנאים הבאים נדרש לצורך החלת הפטור:

1. ההכנסות נצמחו בידי יחיד.
2. הפרשי ההצמדה אינם חלקיים (אינם מחושבים רק על חלק מהחוב).
3. הפרשי ההצמדה אינם מהווים הכנסה מעסק.
4. לא נתבעו בניכוי הוצאות מימון בגין הנכס שהניב את הפרשי ההצמדה כאמור.

ההכנסות שכלולות בצו מס הכנסה (פטור ממס על הפרשי הצמדה), התשמ"ד-1984

הצו פוטר ממס הפרשי הצמדה שצמחו לנישום שלא בעסק, ובין היתר במקרים של הפרשי הצמדה שצמחו בגין הלוואות מסויימות בין יחידים שלא במסגרת עסק, הפרשי הצמדה הנוספים לתביעה שסכום הקרן שנפסק בה איננו חייב במס ופיקדון בבית אבות.

ניכוי מריבית וריבית מוטבת: סעיפים 125ד ו – 125ה לפקודה

סעיף 125ד מתיר לבעלי הכנסות נמוכות לנכות סכומים מהכנסותיהם מריבית בתנאים מסוימים. כך למשל, יחיד שהכנסתו והכנסת בן זוגו בשנת המס לא עלתה על התיקרה המוטבת (55,680 בשנת 2009) זכאי לניכוי בסך של 8,760 (בשנת 2009) מהכנסתו החייבת מריבית המשתלמת על פיקדון בתאגיד בנקאי או על תוכנית חיסכון, אך לא יותר מכלל הכנסתו מריבית.

אם עלתה הכנסתו והכנסת בן זוגו בשנת המס על התיקרה המוטבת יהיה זכאי לניכוי מתואם, כלומר הניכוי המותר לאחר שהופחת ממנו הסכום שבו עלתה ההכנסה החייבת בשנת המס של היחיד ושל בן זוגו על התיקרה המוטבת.

כמו כן, התקרות משתנות אם היחיד או בן זוגו מגיעים לגיל הפרישה.

סעיף 125ה קובע כי 35% מריבית מזכה יהיו פטורים ממס עד לתקרה מסויימת, במקרים הבאים:

1. יחיד שהגיע לגיל פרישה.
2. יחיד אם הוא או בן זוגו הגיעו לגיל הפרישה אשר מלאו לו 55 שנים.

הגדרת ריבית מזכה היא מורכבת ותידון במאמר נפרד.

פטור להפרשי הצמדה וריבית על מס ששולם ביתר

סעיף 9(24) לפקודה פוטר ממס הכנסה מריבית והפרשי הצמדה שקיבל נישום בשל מסים שונים ששילם ביתר וזאת בתנאי שריבית והפרשי הצמדה לא מהווים אצלו הכנסה מעסק לפי 2(1).

קבוצה שנייה – פטור להכנסה מהשכרת נכסים

דמי שכירות

סעיף 9ד פטור ממס עד תקרה מסויימת הכנסה חייבת מדמי שכירות ממקרקעין, מבנים ונכסים אחרים בבעלות הנישום ששימשו בהשגת הכנסה מיגיעה אישית מעסק או משלח יד במישרין אצל אותו אדם בתנאי שההשכרה לא מגיעה לכדי עסק.

עוד נדרש שדמי השכירות לא משולמים לנישום על ידי קרובו.

פטור ממס לדמי שכירות שמקבל קשיש

לפי סעיף 9(25) לפקודה הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירה למגורים שמקבל קשיש המתגורר בבית אבות בשל הדירה שבה גר לפני כניסתו לבית אבות תהיה פטורה ממס עד למחצית התשלום השנתי שמשולם בעד החזקתו בבית האבות.

פטור ממס בידי יחיד בגין הכנסות הנובעות מהשכרת דירה למגורים

נדון במאמר נפרד.

קבוצה שלישית – פטור מדמי מזונות

סעיף 9(22) פוטר ממס הכנסות מלוג, שהיא דמי מזונות שמקבל יחיד ממי שהיה נשוי לו או ממי שהוא נשוי לו וחי בנפרד ממנו, ודמי מזונות המתקבלים בעבור ילדים.

תנאי לפטור להכנסות שאינן עסקיות

כפי שראינו פטורים רבים חלים על הכנסות רק אם אינן הכנסות לפי סעיף 2(1).

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט פטור ממס להכנסות פאסיביות הופיע ראשון בגיתית קפלן

הגדרה:

הצהרת הון היא דיווח תקופתי שיש להגיש לרשות המסים, הכולל פירוט בדבר נכסי הנישום והתחייבויותיו. על פי רוב, מוגשת הצהרת ההון רק אחת למספר שנים, בכפוף לדרישה מפורשת של רשות המסים. החובה להגיש הצהרת הון במקרים מסויימים חלה רק על אוכלוסיות מסוימות – בדרך כלל, על עצמאים ובעלי שליטה בחברות. יחד עם זאת, גם שכירים בעלי הכנסות גבוהות (העולות על סכום שנקבע בתקנות מס הכנסה) עשויים להדרש על ידי רשות המסים להגיש הצהרת הון.

הצהרת ההון נדרשת להגשה כל מספר שנים, כאמור – בכפוף לדרישה מפורשת של רשות המסים – ומטרתה היא לאושש או להפריך את ההנחה לפיה המקורות לגידול בעושרו של הנישום הם מקורות שבדין ואשר מוסו כהלכה.

הצהרת הון – מבנה

הצהרת ההון תוגש על ידי יחיד או על ידי התא המשפחתי. במסגרת טופס הצהרת ההון, ידווח הנישום על כל רכושו באופן מפורט בחלוקה לסוגי הנכסים השונים. הצהרת ההון תכלול בין היתר סעיפים כגון: כלי רכב, נדל"ן, ניירות ערך ונכסים פיננסיים אחרים, ריהוט וציוד, תכשיטים, פריטי אומנות וכיוצא בזאת. כנגד זאת, ידווח הנישום גם על התחייבויותיו, ובכלל זאת על הלוואות ומשכנתאות שנטל, התחייבויותיו לספקים ונותני שירותים במסגרת העסק וכל התחייבות אחרת. כל רישום במסגרת ההצהרה, ילווה במסמכים מבססים ותומכים לאימות נכונות ונאותות הנתונים המופיעים בהצהרת ההון.

לאחר שלב הרישום מגיע שלב חישוב ההון. ההון של הנישום מוגדר בתור ההפרש שבין נכסי הנישום שפורטו בדוח לבין התחייבויותיו.

הצהרת הון – חשיבות הצהרת הון ראשונה

על פי רוב, נדרש להגיש את הצהרת ההון הראשונה בעת פתיחת תיקים במס הכנסה, על פי רוב בשל רישום כעוסק או כבעל שליטה בחברה. על בסיסה של הצהרת ההון הראשונה, יאותרו הפרשי ההון מול הצהרות ההון שיוגשו בתקופות העוקבוות, ולכן חשיבות הכנתה גבוהה. חשוב מאד שלא להחסיר מהצהרה זו פריטי רכוש או נכסים, שכן הצהרה עליהם במועד מאוחר יותר עשויה להוביל ליצירת הפרשי הון בלתי מוסברים, אשר יחוייבו במס הכנסה.

הצהרת הון – הצהרות הון עוקבות

בעת הגשת הצהרת הון למס הכנסה בתקופות עוקבות מאותרים הפרשים בהון ומושווים הפרשים אלו להכנסה עליה הצהיר הנישום ממקורותיו השונים, בניכוי עלויות מחיה בהתבסס על נתונים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. ההכנסות בניכוי עלויות המחיה מהוות את "מרכיב החסכון", וגידול משמעותי בהון הנישום מעבר לו דורש הסברים. היות ופרק הזמן בין הגשות הצהרות ההון עשוי להגיע עד לכדי 7 שנים, במקרים רבים גידול חוקי לחלוטין בהון עשוי להיות קשה להסבר, ונדרשת עין בוחנת של איש מקצוע מיומן במסגרת התהליך.

הצהרת הון – שירותי עריכת הצהרת הון שמספק משרד רו"ח גיתית קפלן

משרד רואי החשבון גיתית קפלן בעל נסיון עשיר בייצוג לקוחות ובטיפול בנושאיהם הכספיים במגוון רחב של נושאים, והוא מתמחה גם בהגשת הצהרות הון, לרבות הצהרת הון ראשונה והצהרת הון במועדים עוקבים, תוך איתור הפרשי הון גם במקרים מורכבים. משרדנו ישמח לעמוד לשירותך בנושא זה ובכל נושא אחר בתחומי ראיית חשבון, הנהלת חשבונות ומסים.

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט הצהרת הון הופיע ראשון בגיתית קפלן

עסקים רבים מופעלים או פועלים מדירת מגורים. במקרים אלו, ניתן לשייך חלק מההוצאות בגין דירת המגורים לסל ההוצאות ההכרחיות להפקת הכנסה, ולפיכך בראייה כלכלית ראוי להתירן בניכוי מההכנסה החייבת.

מסיבה זו, רשות המסים מתירה בניכוי מההכנסה החייבת את החלק היחסי המשוייך לעסק (בדרך כלל 25% או 1/3) מתוך מגוון הוצאות שוטפות הכרוכות באחזקת דירת מגורים המשמשת לעסק בחלקה, כגון דמי ארנונה, הוצאות חשמל והוצאות אחרות. הדיון נשוא ענייננו מתמקד בסוג ספציפי של הוצאה שתביעתה בניכוי הנו מורכב: הוצאות שכירות.

מגבלת ההתרה בניכוי בשל בחירה במסלול הפטור על ידי המשכיר

 עיקר מגבלת הניכוי של הוצאות שכר דירה בידי השוכרים נובעת מהעובדה שבמקרים רבים, משכירי הדירות הם יחידים המבקשים להנות מפטור על הכנסה מהשכרת דירה למגורים. לא זאת בלבד שחלופה מיסויית זו עשויה להיות עדיפה מבחינתו של המשכיר, אלא שהיא גם מאפשרת לו להנות מאי חובת הגשת דין וחשבון על הכנסותיו, בהתקיים התנאים הנוספים ב‏תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין-וחשבון), התשמ"ח – 1988‏.

חלופת הפטור מתאפשרת מכח חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, הקובע בסעיף 2 כי:

"יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות, יהא פטור ממס על הכנסה זו, ובלבד שלא היתה לו הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על … שקלים חדשים (להלן – התקרה) … בשל חודש השכרה כלשהו בשנת המס…"

ואולם ממשיך החוק ומתנה את הפטור בכך שהדירה תשמש למגורים בלבד (סעיף 3 לחוק):

"הפטור לפי סעיף 2 יחול רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד."

דרישת בניכוי של הוצאות דמי השכירות על ידי השוכר, מוכיחה כי התקיים שימוש עסקי במושכר, והמשמעות הנגזרת היא ביטול הזכאות לפטור ממס בידי המשכיר.

נציין כי ישנה גישה פרשנית הגורסת כי תנאי זה איננו חד משמעי, והיא נשענת על ה"פ 4011/98 שבה  קבע בית המשפט המחוזי כי המונח "מגורים" כולל גם שימוש וניהול מקצוע חופשי אם הדבר נעשה יחד עם המגורים בדירה וכחלק מהם – ואולם לדעתנו, במבחן ההלכה המחייבת לא תעמוד הנחייה זו, למעט במקרים שבהם השימוש העסקי במושכר איננו כרוך בקבלת קהל (ראה גם: עע"מ 1490/05, לעניין הגדרת המונח "מגורים").

מגבלת ההתרה בניכוי בשל החובה לנכות מס במקור מהתשלומים למשכיר

אם המשכיר בחר בחלופת שיעור המס השולי למיסוי הכנסותיו מדמי שכירות (עשוי להיות כדאי במקרים מסוימים, ראה מאמר נפרד בנושא) ניכוי המס במקור מהתשלומים המבוצעים למשכיר הוא תנאי הכרחי לניכוי החלק היחסי של דמי השכירות מההכנסה החייבת. תקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות), התשנ"ח-1998, קובעות בסעיף 2 כי:

"שוכר המשלם למשכיר דמי שכירות ינכה מתשלום זה מס בשיעור 35%"

המשלם דמי שכירות ואיננו מנכה במקור מס בשיעורים המתחייבים, נתון לסנקציה בדמות אי התרת ההוצאה, וזאת מכח סעיף 32א לפקודת מס הכנסה הקובע כי:

"על אף האמור בכל דין, לא יותרו לנישום ניכוי הוצאות … בשל תשלומים שחלה לגביהם חובת ניכוי במקור, אלא אם כן הוגש לפקיד השומה דו"ח שהנישום חייב בהגשתו על פי סעיפים 161, 166 או 171, לפי הענין, שבו צויינו שמו, מענו ומספר תעודת הזהות של האדם אשר לו או בשבילו שולמו התשלומים …"

יש לציין כי במקרים שבהם אכן נבחר מסלול המס השולי, עשוי פקיד השומה להעניק למשכיר פטור מניכוי מס במקור.

מגבלת ההתרה בניכוי בשל החשש לאובדן פטור ממס שבח בידי המשכיר

פטור ממס שבח מוענק, במקרים מסויימים, בעת מכירת דירות אשר לפי טיבן ייעודן הוא לשימוש למגורים והן משמשות בפועל בעיקר למגורים. לעתים השימוש העסקי במושכר הוא רחב היקף, או לחילופין מחייב שינויים ו/או הסבות באופן הפוגם בייעוד זה, מה שעשוי להוביל לפגיעה בפטור ממס השבח.

לסיכום

המכשלה העיקרית בדרישת הוצאות שכר דירת מגורים בניכוי מההכנסה החייבת נובעת מדרישת המשכיר המעוגנת בחוזה ההשכרה ואשר לפיה הדירה תשמש למגורים בלבד. סוגיה זו חשובה למשכיר שכן היא מאפשרת לו להנות ממסלולי מס מוטבים על הכנסתו מדמי שכירות, מאי ניכוי מס במקור, מפטור (בכפוף לתנאים נוספים) מהגשת דין וחשבון על הכנסותיו ומאי פגיעה בזכות לפטור ממס שבח (בכפוף ליתר התנאים הרלוונטיים אשר בחוק זה).

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט ניכוי הוצאות שכר דירת מגורים המשמשת לצרכי העסק הופיע ראשון בגיתית קפלן

כללי

במאמרים קודמים סקרנו את מהות נקודות הזיכוי והרחבנו בגין נקודות זיכוי אישיות לתושבי ישראל, חיילים משוחררים ובוגרי לימודים אקדמיים ולימודים לרכישת מקצוע. מאמר זה יעסוק בהצגת הזיכויים המתקבלים בידי יחידים בגין בני זוגם.

תחילה יובהר כי תנאי מקדמי והכרחי למתן נקודות הזיכוי האמורות הוא חישוב מאוחד של הכנסת בני הזוג אשר עליה מושת המס. במקרה הכללי, עשויים בני זוג להיות נישומים כל אחד בפני עצמו על פי מדרגות המס שלו, או נישומים יחד על סמך הכנסתם החייבת המצרפית אשר תחולק בין מדרגות המס. לצורך קבלת נקודות זיכוי בגין בן זוג עובד, נדרש קיומה של החלופה האחרונה – שכן בני זוג הנישומים בנפרד אינם זכאים להטבה.

נקודות זיכוי בגין בן זוג עובד

סעיף 38(א) לפקודת מס הכנסה עוסק בנושא זיכוי בעד בן זוג עובד. הסעיף מורכב יחסית והוא קובע כי:

"בחישוב המס של יחיד תושב ישראל שהוא בן זוג רשום והכנסתו החייבת כוללת את הכנסת בן-זוגו, והוכח להנחת דעתו של פקיד השומה כי הכנסת בן זוגו הושגה מיגיעתו האישית מעסק או משלח יד או מעבודה לרבות הכנסה מיגיעה אישית כאמור בפסקאות 1 עד 6 להגדרה שבסעיף 1, יובאו בחשבון רבע נקודת זיכוי לפי סעיף 36, 1.5 נקודות זיכוי אם הם אינם זכאים לנקודת קיצבה לפי סעיף 40(א), ו- 1.75 נקודות זיכוי אם הם זכאים לנקודות קיצבה כאמור ולענין יחיד מוטב כהגדרתו בסעיף 37 תובא בחשבון גם נקודת זיכוי כאמור באותו סעיף. "

במלים אחרות, אם לבן הזוג שאינו רשום יש הכנסה מיגיעה אישית, בן הזוג הרשום עשוי להיות זכאי לנקודות זיכוי נוספות בגין 3 מרכיבים המצויינים בסעיף:

• בעד נסיעות בן הזוג שאיננו רשום: 0.25 נקודת זיכוי.
• בעד עבודת בן הזוג שאיננו רשום: 1.5 נקודות זיכוי אם אין לבני הזוג ילדים, או 1.75 נקודות זיכוי אם יש להם ילדים (ללא תלות במספרם – מכח ההפניה לסעיף 40(א)).
• בעד היות בן הזוג הרשום מוטב: 1 נקודת זיכוי. בהקשר זה, קובע סעיף 37 כי יחיד מוטב הוא כזה אשר נושא בכלכלת בן זוגו ואשר הגיע לגיל פרישה, או שהוא או שבן זוגו עיוור או נכה. זיכוי זה איננו מותנה בקיומה של הכנסה מיגיעה אישית בידי בן הזוג שאיננו רשום.

ביטול ההטבה במקרה של הכנסה נמוכה של בן הזוג

לפי סעיף 38(ב) לפקודה:

"על אף האמור בסעיף קטן (א), אם הכנסתו של בן הזוג שאינו בן זוג רשום איננה עולה על סכום שהוא פי חמישה מסכום חלקי נקודות הזיכוי האמורות לפי העניין, לא תיכלל הכנסתו של בן הזוג שאינו רשום בחישוב ההכנסה החייבת של בן הזוג הרשום, ובחישוב המס של בן הזוג הרשום לא יובאו בחשבון חלקי נקודות הזיכוי האמורות.

נמצאנו למדים כי אם בן הזוג שאיננו הרשום משתכר בסכומים נמוכים (פחות מפי חמישה מסכום נקודות הזיכוי שפורטו בסעיף 38(א) לעיל):

-         לא תצורף ההכנסה של בן הזוג שאיננו הרשום להכנסת בן הזוג הרשום: גורם זה "מקל" שכן הוא מונע מעבר למדרגות מס גבוהות בשל ההכנסה השולית של בן הזוג שאיננו רשום; אך מנגד:

-          לא יוענקו נקודות הזיכוי הנוספות ולא יופחת באמצעותן נטל המס על בן הזוג הרשום.

נמחיש את האמור לעיל באמצעות מספר דוגמאות, כולן מתייחסות למקרה שבו בן הזוג שאיננו רשום הוא אישה, ובמונחי ערך נקודות זיכוי לשנת 2010.

ההטבה היחידה שלא תושפע כפועל יוצא מההכנסות הנמוכות כאמור היא הזיכוי בגין יחיד מוטב בגובה נקודת זיכוי אחת, אשר אפשרית כל אימת שחלה עמידה בהגדרת יחיד מוטב של בן הזוג הרשום ובלבד שקיימת עמידה בהגדרת יחיד מוטב אליבא דסעיף 37 לפקודה, וחישוב חבות המס מבוצע במאוחד (בראייה מצרפית של הכנסות שני בני הזוג).

זיכוי בעד בן זוג עוזר

פקודת מס הכנסה מעניקה הקלה במס בדמות נקודות זיכוי ליחידים שבני זוגם מסייעים בידם בהפקת הכנסה. סעיף 39 לפקודה קובע כדלקמן:

"בחישוב המס של יחיד תושב ישראל שבן-זוגו היה עוזר לו, לפחות 24 שעות בכל שבוע בתוך 9 חודשים של שנת המס, בהשגת הכנסתו מעסק או ממשלח ידו, יובאו בחשבון 1.5 נקודות זיכוי אם הוא איננו זכאי לנקודת קיצבה לפי סעיף 40(א) ו-1.75 נקודות זיכוי אם הוא זכאי לנקודת קיצבה כאמור, ולענין יחיד מוטב כהגדרתו בסעיף 37 תובא בחשבון גם נקודת זיכוי כאמור באותו סעיף ובלבד שאם הוא זכאי, בשל בן-זוגו, גם לזיכויים שעל פי סעיף 38, יינתנו לו הזיכויים לפי אחד משני הסעיפים, לפי בחירתו"

קרי, יוענקו 1.75 נקודות זיכוי או 1.5 נקודות זיכוי (כתלות בקיום ילדים או היעדרם) ליחיד תושב ישראל שבן זוגו עוזר לו בהפקת הכנסה מעסק או ממשלח יד בלבד. לשם כך יש לבחון את התנאים שקיומם המצטבר נדרש לצורך מתן ההטבה:

-          סף כמותי: עבודה של לפחות 24 שעות בכל שבוע בתוך 9 חודשים של שנת המס.

-          בחירה בין סעיפי זיכוי: בהתקיים הסעיף, היחיד אשר בן-זוגו סייע בידו בהפקת ההכנסה, יוכל לבחור בין זיכוי לפי סעיף 39 לבין הזיכויים המתקבלים לפי סעיף 38. כפל הטבות (זיכויים) איננו אפשרי.

לסיכום

באמצעות מנגנון נקודות הזיכוי מעודדת רשות המסים את פריון העבודה בדרך של עידוד עבודה ועידוד יצירת הכנסה של בן הזוג שאיננו הרשום. לצורך בחינה פרטנית של מסלול המס והזיכויים המיטבי, רצוי לפנות למשרדנו לייעוץ מקצועי שיביא בחשבון נתוניו הספציפיים של הפונה.

 בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט נקודות זיכוי בגין בן זוג הופיע ראשון בגיתית קפלן

סעיף 21(א) לפקודת מס הכנסה קובע כי מותר ניכוי בגין פחת של בניין שבבעלות נישום והמשמש לייצור הכנסתו. הפחת מחושב על פי השיעורים שבתקנות – בהתאם לסוג המבנה -  ומתבסס על המחיר המקורי שעלה המבנה לנישום. לצורך החישוב, קובע הסעיף כי אין לכלול את הקרקע שעליה הוקם המבנה בבסיס שעליו יחושב הפחת – דרישה הגיונית לאור ההנחה שאורך החיים של הקרקע הוא בלתי מוגבל.

השאלה הנשאלת היא, כיצד ראוי להקצות את המחיר הכולל בין הקרקע והמבנה. לקביעה זו המבוצעת חד פעמית במועד הרכישה השלכה מהותית על הניכוי אשר יותר מהכנסתו החייבת של הנישום בשנים העוקבות, וכן נפקות לצורך חישוב מס שבח במועד המכירה של הנכס.

על פי עמדת רשות המסים, יש לייחס שליש משוויו הכולל של המבנה לקרקע, ובפרקטיקה מקובל במקרים רבים אימוץ הנוהל האמור. ואולם, אין עיגון לנוהל זה בחיקוקים ובתקנות, והפסיקה מתנגדת לקביעות נחרצות כאלו של רשות המסים:

בעמ"ה 633/02 "בנימין מוסאי נ' פקיד השומה ירושלים 1" טען פקיד השומה כי שווי הקרקע המנוכה מערך הנכס לצורך חישוב הוצאות הפחת המותרות בניכוי צריך לעמוד על 1/3 מערכו הכולל של הנכס. בית המשפט המחוזי הפך את טענתו של פקיד השומה על פיה בקבעו כי "נוכח קיומן של ראיות פוזיטיביות באשר לשווי הקרקע, אין לקבל את עמדתו של המשיב, כי לפי נהליו שווי הקרקע הנו שליש משווי הנכס".

גם בעמ"ש 280/99 "וינברג אהובה נ' מס שבח ת"א 2" קובע בית המשפט כי "קל מאד לסתור נוהל זה על ידי הבאת ראיות לחלוקה אחרת במועדי הרכישה השונים אילו היו מביאים חוות דעת שמאיות למועדים אלו".

לשון אחרת, ייחוס 1/3 מערך מבנה לקרקע היא בגדר חזקה הניתנת לסתירה בהינתן ראיות אחרות,ואין לראותה בבחינת "כזה ראה וקדש". בשל השלכת אופן ביצוע ההקצאה על הכנסתו החייבת של הנישום, מידע זה עשוי להיות רב ערך במקרים של נכסים שבהם נתח הקרקע במחיר המקורי במועד הרכישה נמוך יותר: סיטואציה זו עשויה להיות נפוצה במקרה של גורדי שחקים, אשר על פי רוב, שווי הקרקע עליה הוקמו ביחס לשווי המבנה נמוך משמעותית מהיחס שנקבע בנוהל רשות המסים.

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט חילוץ ערך קרקע בעת רכישת מבנה לצורך חישוב בסיס הפחת הופיע ראשון בגיתית קפלן

פרסום ותחולה

בשנת 2006 פרסם המוסד הישראלי לתקינה בחשבונאות את תקן החשבונאות מס' 16 בדבר נדל"ן להשקעה, המבוסס על תקן החשבונאות הבינלאומי מס' 40 באותו נושא. חשוב להדגיש, כי התקן עוסק אך ורק בנדל"ן המוחזק על מנת להניב הכנסות שכירות, או לשם עליית ערכו ההונית. נכסי נדל"ן המשמשים בייצור או בהספקה של סחורות או שירותים, וכן נכסי נדל"ן הנמכרים במהלך העסקים הרגיל – אינם חוסים בתחולת התקן.

החידוש המרכזי בתקן 16 בדבר נדל"ן להשקעה – חלופת השווי ההוגן

עיקר העניין שמרכז התקן נסב סביב חלופות מדידת נכסי הנדל"ן להשקעה לאחר ההכרה הראשונית, אשר מתקיימות במסגרתו: ישות יכולה לבחור ליישם לגבי הנדל"ן להשקעה שבבעלותה את מודל העלות המוכר אך לחילופין – גם את מודל השווי ההוגן. ברם, חופש הבחירה איננו בלתי מוגבל, וזאת משתי סיבות: ראשית, הבחירה בנוגע לבסיס המדידה היא גורפת ותחול לגבי כל הנדל"ן להשקעה אשר נכלל במסגרת קניין הישות. שנית, בעוד שמעבר מבסיס העלות ההיסטורית לבסיס השווי ההוגן מתאפשר ברוב המקרים (למעט סיטואציות חריגות שבהן אמידת השווי ההוגן של נכס הנדל"ן להשקעה איננה ישימה או שהיא ברמת מהימנות נמוכה) הרי שמעבר הפוך – ממודל השווי ההוגן למודל העלות – איננו אפשרי במרבית המקרים, שכן נטל ההוכחה הוא על הישות להראות, כי השינוי למודל העלות מביא להצגה נאותה יותר של פריטי הנדל"ן בדוחות הכספיים; עמידה בנטל זה איננה סבירה ברוב הסיטואציות.

השפעת אימוץ תקן 16 בדבר נדל"ן להשקעה

נמצאנו למדים כי ההחלטה על יישום מודל השווי ההוגן לגבי הנדל"ן להשקעה שבבעלות ישות היא החלטה מכרעת ובלתי הפיכה; אימוצה אמנם עשוי לגרום לגידול בערכם של נכסים, אשר ייזקף במישרין לדוח רווח והפסד – תוצאה הנעימה לעיניו של כל מנהל ובעל מניות – אך בעתות שפל ומיתון המבטאות ירידה, גם אם ארעית – במחירי הנדל"ן להשקעה, עלולות תוצאות החברה להינזק באורח משמעותי. "קפיצות" אלו בתוצאות העסקיות, הנובעות מהכרה מיידית בסכום השערוך בחשבונות התוצאתיים, חזויות גם במקרים בהם ההשלכה התזרימית של האירוע על החברה לוטה בערפל (שכן המימוש של נכס הנדל"ן איננו חזוי בעתיד הנראה לעין). התנודתיות הקיימת במחירי הנדל"ן (בעיקר בעולם) עשויה להוביל חברות שבחרו ביישום מודל השווי ההוגן לגבי הנדל"ן להשקעה אשר בבעלותן לביצוען של החלטות עסקיות אשר תשענה על הצורך למנוע את התנודתיות יתירה על שיקולים כלכליים טהורים הקשורים להשאת ערך ההשקעה. חלחול שכזה – של שיקולים חשבונאיים לכור ההיתוך שממנו נצמחת קבלת החלטות עסקיות – איננו רצוי.

על ישות לחכוך היטב בדעתה, אפוא, טרם תאמץ את מודל השווי ההוגן שמציע תקן 16 בעקבות תקן החשבונאות הבינלאומי מס' 40, ובפרט כאשר קהל המשתמשים בדוחותיה הכספיים כולל, בין היתר, משתמשים הנסמכים על אדני התוצאות העסקיות לצורך קבלת החלטות.

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט תקן 16 – נדל"ן להשקעה הופיע ראשון בגיתית קפלן

תשומות הבניה – הגדרה 

מדד תשומות הבנייה  שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)  הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה.  נוסף על מערכת המדדים המתייחסת לסל הכולל של הבנייה למגורים,  החל בפברואר 1992 מתפרסמת מערכת של תת-מדדים לפי פרקי בנייה.   המדד משמש בעיקר כבסיס להצמדת חוזי בנייה,  לניכוי שינויי מחירים מן השינויים בערך ההשקעות בבנייה וכמודד כללי של שינויי מחירים בענף הבנייה.

תשומות הבנייה – מבנה 

מדד תשומות הבנייה למגורים משקף את עלות בניית דירה חדשה וכולל את מרכיבי הבנייה השונים: שכר עבודה, חומרי בנייה, מלט, חומרי מחצבה ומוצרים נוספים כמו כלים, מוצרי חשמל ועוד. המדד הוא סל מחירים המשתנה על פי סקר שמבצעת בכל חודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

תשומות הבניה

ברוב המקרים, משרדי המכירות לא מספקים נתונים מעודכנים לגבי מדד תשומות הבניה ולא מאפשרים יכולת ניהול משא ומתן על הנושא.

הקבלנים/היזמים  מעדיפים להתעמק על אבזור הדירה ( ג'קוזי, מיזוג, מטבח וכו' ) ולא להתמקד בנושא מדד תשומות הבניה.

תשומות הבניה – השרות שלנו 

משרד רואה חשבון גיתית קפלן מספק חישוב של הצמדה לתשומות הבניה לכל אדם הנדרש לשלם עבור רכש דירה ( לרוב חדשה ) ולוודא נכונות החישוב של הקבלן או היזם.

תשומות בניה – הנתונים הדרושים לקבלת השרות וקביעת התשלום המדויק לקבלן/יזם

יש להעביר את הדברים הבאים:
1. חוזה מול הקבלן ( כולל נספחים ).
2. אישורי התשלומים בפועל כולל סכומים מלאים ותאריכים

מאמרים שעשויים לעניין אותך

ניכוי הוצאות שכר דירת מגורים המשמשת לצרכי העסק

חילוץ ערך קרקע בעת רכישת מבנה לצורך חישוב בסיס הפחת

עוסק פטור

עוסק מורשה

בברכה,
רואה חשבון גיתית קפלן

הפוסט מדד תשומות הבניה הופיע ראשון בגיתית קפלן